Analýza: Silnejúci dopyt po nehnuteľnostiach a ďalší nárast cien
Hospodárstvo ovplyvní konsolidácia
Slovenská ekonomika v roku 2024 rástla miernym tempom, pričom celoročný rast HDP môže dosiahnuť 2 % medziročne. Hlavným motorom rastu bola spotreba domácností, podporená rastom miezd a stabilným trhom práce. Investičná aktivita bola ťahaná najmä financiami z Plánu obnovy a odolnosti, investície v súkromnom sektore sú dlhodobo potlačené. Kľúčovou udalosťou roka 2024 bola konsolidácia, ktorej detaily vláda predstavila v druhej polovici roka. Najdôležitejšími opatreniami sú vyššia daň z pridanej hodnoty, daň z finančných transakcií či vyššia daň z príjmov právnických osôb.
Odhady komerčných bánk a Národnej banky Slovenska ukazujú, že medziročný rast hospodárstva by mohol v tomto roku dosiahnuť 1,4 až 2,2 %, oproti pôvodným odhadom je to menej o približne pol percenta. Dôvodom nižších očakávaní je práve konsolidácia a spomalenie ekonomík u našich obchodných partnerov. Európska komisia odhaduje, že hospodárstvo európskeho bloku by mohlo v tomto roku vzrásť o 1,5 %. Jedným z kľúčových partnerov Slovenska je Nemecko, tu sa však očakáva veľmi jemný rast – iba na úrovni 0,7 %. Ťahúňom hospodárskeho výkonu EÚ sa stáva Španielsko.
Infláciu znížia konsolidačné opatrenia
V priebehu minulého roka inflácia výrazne spomalila. Kým začiatkom roka presahovala štyri percentá, v letných mesiacoch sa dostala len mierne nad dve percentá. Tento pokles bol spôsobený oslabením inflačných tlakov, stabilizáciou cien komodít na burzách a vplyvom bázického efektu. Priemerná inflácia za rok 2024 dosiahla 2,8 %. V januári 2025 rast spotrebiteľských cien zrýchlil na 4,1 %, najmä vplyvom vyššej DPH, ktorá sa prejavila hlavne v cenách služieb. Vládne zastropovanie cien energií infláciu utlmilo, no zároveň prinieslo stámiliónovú záťaž pre verejné financie.
Priemerný odhad inflácie medzi bankami pre tento rok dosahuje 4,5 %, pričom rozpätie odhadov je pomerne široké – od 3,9 % až po 5,0 %.
Solídny rast miezd pokračuje
Miera nezamestnanosti dosiahla v treťom štvrťroku minulého roka 5,4 %. Hoci oproti predchádzajúcemu kvartálu vzrástla o dve desatiny, stále ide o historicky najnižšie čísla v ére samostatnosti krajiny. Počet nezamestnaných skončil tesne pod 150 tisíc. Problémy s nájdením kvalifikovanej pracovnej sily nepoľavujú, problém spôsobovali aj desiatky tisíc ľudí odchádzajúcich do predčasného dôchodku. Tretí štvrťrok priniesol aj solídny rast miezd, avšak citeľne menej než v predchádzajúcich štvrťrokoch. Medziročný rast nominálnych miezd dosiahol 5,8 %, po očistení o infláciu tak reálna kúpyschopnosť obyvateľov vzrástla o 3 %.
Trh práce ostane napätý, aj vzhľadom na spomínaný nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily, čo bude tlačiť na rast (nominálnych) miezd. Tie by podľa NBS mohli vzrásť v tomto roku o 5,5 % medziročne.
Ďalší pokles sadzieb
Cieľom Európskej centrálnej banky (ECB) je zachovávať cenovú stabilitu, ktorú chápeme ako mieru inflácie vo výške 2 %. Keďže rast cien spomaľuje, aj ECB už postupne uvoľňuje svoju veľmi striktnú menovú politiku. Centrálna banka pokračuje v znižovaní sadzieb aj v tomto roku, už na svojom januárovom znížila sadzby o ďalších 25 bázických bodov. Depozitná sadzba ECB tak poklesla na 2,75 %, od jej vrcholu došlo k poklesu už o 125 bázických bodov. Finančné trhy očakávajú, že v tomto roku bude znižovanie sadzieb pokračovať, celkovo by mohlo prísť k ich poklesu o ďalších 50 až 75 bázických bodov. Toto očakávané znižovanie sadzieb však už banky do veľkej miery zohľadňujú v aktuálnych sadzbách na hypotékach.
Čerstvé dáta Národnej banky Slovenska potvrdzujú náznaky z predchádzajúcich mesiacov, že na hypotekárnom trhu už dochádza k oživeniu aktivity. Jedným z dôvodov je aj postupný pokles sadzieb na hypotékach, keďže v závere roka priemerná sadzba na nových úveroch na bývanie poklesla pod štyri percentá.
Postupný rozbeh hypotekárnej aktivity však ostáva skôr pozvoľný, výrazná akcelerácia – zaznamenaná napr. v roku 2022 – sa však už neočakáva. Ďalší pokles hypotekárnych sadzieb bude skôr pozvoľný, mierny, v desatinách percentuálneho bodu. Skôr než vývojom na finančných trhoch či krokmi centrálnej banky môžu byť stlačené nadol konkurenčným súbojom bánk.
Ceny nehnuteľností opäť zrýchľujú
Pri hodnotení vývoja cien nehnuteľností používame ponukové ceny zverejňované Štatistickým úradom, ktorý vychádza priamo z transakcií zapísaných v Katastri nehnuteľností. Výhodou je, že pracuje so skutočnými cenami predaja. Akékoľvek dáta o trhu s realitami však môžu byť ovplyvnené typmi nehnuteľností, ktoré sa v danom štvrťroku predávajú, projektami prichádzajúcimi na trh, doplnkovými službami k nehnuteľnosti (napr. zariadenie) čo môže pohnúť najmä regionálnymi dátami uvádzanými na nasledujúcich stranách.
Z dostupných dát za 3. štvrťrok vychádza, že ceny nehnuteľností opäť zrýchlili dynamiku rastu. Po štvorpercentnom medziročnom raste v polovici minulého roka došlo k zrýchleniu na viac než 6 %. Za týmto vývojom stáli najmä už existujúce domy a byty.
Aké sú očakávania?
Na realitnom trhu tak definitívne nastal obrat. Medziročné i medzikvartálne poklesy postupne vystriedal nárast, a to opätovne pomerne svižným tempom. Tento trend potvrdzujú aj dáta za čerpanie nových hypotekárnych úverov.
Keďže predpokladáme rast ekonomiky na krátkodobom aj strednodobom horizonte, pokračujúci silný trh práce s historicky nízkou nezamestnanosťou, svižný rast nominálnych miezd a ešte jemný pokles sadzieb na hypotékach, môžeme očakávať silnejúci dopyt po nehnuteľnostiach a ďalší nárast ich cien.
Nedostatok nehnuteľností je na Slovensku štrukturálnym problémom, svedčí o tom napríklad najväčšia priemerná veľkosť domácnosti spomedzi všetkých krajín EÚ. Pre ďalšie fungovanie ekonomiky bude potrebné zapájať čoraz viac zamestnancov zo zahraničia, títo budú predstavovať dodatočný dopyt po domoch a bytoch a tlačiť ceny ešte vyššie.
