Alexandra Novák na BANKING FORUM 2023
Panelovej diskusie s názvom „Bude problém s bývaním“ sa v rámci konferencie BANKING FORUM 2023 zúčastnili viacerí odborníci nielen z realitnej a bankovej sféry, ale aj z Úradu podpredsedu vlády SR a Štátneho fondu rozvoja bývania. Rozobrali situáciu na komerčnom trhu a zároveň aj aktuálne možnosti podpory nájomného bývania zo strany štátu.
Diskusia sa začala otázkou moderátora Petra Vavra, či už prišlo očakávané zníženie cien nehnuteľností. „Nedá sa to presne špecifikovať, lebo vždy musíme zohľadniť typ nehnuteľnosti. Pri starších nehnuteľnostiach v menej vyhľadávaných lokalitách, tie ceny môžu klesnúť nižšie. Kupujúci vedia vytvoriť tlak na kúpnu cenu, pokiaľ predávajúci potrebuje v určitom časovom horizonte predať, ale pri zaujímavých nehnuteľnostiach a navyše v dobrých lokalitách, novostavbách, tak tam tlak na cenu neevidujeme, dopyt je stále postačujúci,“ povedala Alexandra Novák, prezidentka Združenia realitných kancelárií Slovenska (ZRKS) a zároveň konateľka realitnej kancelárie LIVIANTE. Dodala, že v rámci Slovenska sú veľké rozdiely v kúpyschopnosti obyvateľov, čo diametrálne ovplyvňuje situáciu na jednotlivých realitných trhoch. „V Bratislave vám príjem postačí na dostatočné získanie úverových zdrojov. Problém majú ľudia v regiónoch, kde sú nižšie príjmy, kde záujemcovia o kúpu majú menej vlastných zdrojov a ich mzda nedokáže pokryť nové zadefinované koeficienty kritérií (LTV, DTI a pod.) poskytovaných hypoték. To potom vplýva aj na znižovanie cien nehnuteľností v týchto regiónoch, lebo predávajúci potrebujú predať a z toho dôvodu akceptujú aj nižšiu predajnú cenu,“ vysvetlila ako to funguje v praxi.
Pokles cien sa teraz nekonal ani v Českej republike a zrejme sa tak ľahko konať ani nebude. „Významné znižovanie cien nehnuteľností sa nedá očakávať, lebo ich nie je na trhu dosť,“ krátko zdôvodnil situáciu Michael Pupala z českej bankovej spoločnosti Modrá pyramida stavební spořitelna. Ako teda motivovať ľudí, aby aj v tejto dobe nehnuteľnosti nakupovali a aby trh nestagnoval? „Dnes majú kupujúci tú výhodu, že je na trhu viac konkurenčných ponúk a je z čoho vyberať. V roku 2022 sa rozhodnutia robili v minútach, lebo sa stalo, že vhodné nehnuteľnosti boli vo veľmi krátkom čase predané,“ porovnala rozdiel prezidentka ZRKS. Teraz však dôležitejšiu úlohu zohrávajú drahšie úvery. Analytik Národnej banky Slovenska Roman Vrbovský nepovažuje úrokové sadzby na úrovni 3-4 percent za vysoké, skôr sa vyjadril, že neštandardné boli sadzby okolo jedného percenta, ktoré sme tu mali kedysi. Neodrážali totiž hodnotu reálnu hodnotu peňazí.
Keďže ľudia s nižšími príjmami si vlastnú nehnuteľnosť nemôžu dovoliť, majú možnosť požiadať o nájomné bývanie. „Naša podpora nájomného bývania je stabilná. Ani koronakríza, ani vojnový konflikt nemali zásadný vplyv na množstvo podávaných žiadostí,“ ozrejmil generálny riaditeľ Štátneho fondu rozvoja bývania Tomáš Lamprecht. O štátnu podporu žiadajú aj developeri, ktorí majú rozpracované projekty a sú ochotní časť z nich prefinancovať cez ŠFRB a poskytnúť ich na nájomné bývanie. Úrad podpredsedu vlády SR predstavil ďalší systém, v rámci ktorého zbierajú žiadosti o nájomné bývanie a posúvajú ich developerom, ktorí majú zabezpečiť výstavbu a realizáciu projektov. Ich hlavným zámerom je nielen bývanie poskytnúť, ale zamerať sa aj na jeho udržateľnosť. „V našom systéme sa zmluvy uzatvárajú na 5 rokov, limitované nájomné je regulované a nastavené v súlade s výškou miezd v jednotlivých regiónoch, a platby za nájomné bývania budú korigované len o mieru inflácie. Po piatich rokoch a po preukázaní plnení zmluvných podmienok nájomného bývania bude zmluva uzavretá na dobu neurčitú,“ vymenúva výhody systému Peter Sekáč z Úradu podpredsedu vlády SR. Koľko bytov by malo byť touto formou odovzdaných tento rok 2023 do užívania, však špecifikovať nechcel, keďže samotná výstavba a realizácia je už v rukách súkromných developerov. Od januára sa do systému nájomného bývania nezáväzne prihlásilo 18-tisíc záujemcov.
Prítomní odborníci v diskusii sa zhodli, že problém s bývaním nehrozí, skôr sa zmení štruktúra bývania. Mladí občania zrejme nebudú riešiť svoje bývanie formou vlastného, ale „odžijú“ si niekoľko rokov v prenájmoch. Stúpajúce ceny energií, vyššie úrokové sadzby a infláciu by malo kompenzovať zvyšovanie miezd, ktoré sa očakáva už v tomto, ale hlavne v budúcom roku 2024.
