Jún 2024: Ekonomický pohľad na realitný trh

Slovenská ekonomika pokračovala v solídnej aktivite aj v úvode roka 2024. Medziročný rast dosiahol vysokých 2,7 %, zatiaľ čo oproti minulému kvartálu ekonomika vzrástla o svižných 0,7 %. Pozitívnou správou je, že sa po dlhom období poklesu oživuje aj spotreba domácností. Reálne výdavky obyvateľov boli medziročne vyššie až o takmer 4 %, a to vďaka klesajúcej inflácii a rýchlemu rastu miezd. Pozitívne prispela aj vládna spotreba, jemným rastom aj investície.

Ekonomický výhľad ostáva pozitívny

Rast ekonomiky sa čaká aj po zvyšok roka. V priemere by slovenské hospodárstvo malo v tomto roku narásť o približne dve percentá. Ukazujú to odhady NBS či komerčných bánk. Oproti výkonu Európskej únie bol rast na Slovensku výrazne silnejší. Medziročne rástla európska ekonomika len o pol percenta, ťahaná krajinami ako Španielsko či Grécko. Európsky tiger Nemecko ostáva pod tlakom, najmä v dôsledku potlačenej aktivity v priemysle. Naopak náznaky oživenia vidíme v službách.

V minulom roku dosiahla medziročná inflácia rekordne vysoké hodnoty na úrovni cez 15 %, najviac za posledných 20 rokov. V máji 2024 sme zaznamenali medziročnú infláciu na úrovni 2,2 %, oproti aprílu boli ceny vyššie o 0,1 %. Tieto hodnoty sú už na bežných úrovniach pozorovaných v čase pred vypuknutím pandémie či invázie na Ukrajinu. Dôležitým signálom je aj spomaľujúci sa rast cien potravín, tie boli medziročne vyššie iba o necelé percento. Infláciu smerom nahor posúvali aj vyššie ceny pohonných hmôt či alkoholu a cigariet kvôli zavedeniu nových spotrebných daní. V nasledujúcich mesiacoch sa očakáva nárast medziročnej miery inflácie. Jej priemer pre tento rok sa odhaduje na úrovni okolo troch percent.

Trh práce je silný

Miera nezamestnanosti vzrástla v čase pandémie a presiahla 7 %. Odvtedy však dochádza ku kontinuálnemu poklesu počtu nezamestnaných. V prvom štvrťroku tohto roka sa počet nezamestnaných dostal na historicky nízke hodnoty, a to napriek početným problémom, ktorým ekonomika čelí. Čiastočne tomu dopomohli atraktívne podmienky pre odchod do predčasného dôchodku, čo motivovalo desiatky tisíc ľudí na odchod z trhu práce. Prvý štvrťrok zároveň ukázal veľmi silný nárast miezd. Medziročný rast nominálnych miezd dosiahol vysokých 9 %, po očistení o infláciu tak kúpyschopnosť obyvateľov vzrástla o takmer 6 %.

ECB znižuje sadzby

Miera inflácie postupne spomaľuje aj v eurozóne. Keďže sa dostáva bližšie inflačného cieľa Európskej centrálnej banky (ECB), dochádza aj k postupnému znižovaniu sadzieb. Tie vysoká inflácia vyhnala na vysokú úroveň 4,5 % v prípade kľúčovej sadzby. V tomto mesiaci došlo k prvému poklesu o 0,25 percentuálneho bodu, čím sa tlak zo strany menovej politiky na ekonomiku jemne zvoľnil. Očakávania ukazujú, že finančné trhy predpokladajú ďalší pokles sadzieb v tomto roku o približne 0,5 percentuálneho bodu. To bude prispievať aj k poklesu sadzieb na hypotekárnych úveroch, ten však bude len pozvoľný a postupný.

Úverovanie oživuje len jemne

Ako upozornila vo svojej analýze Slovenská sporiteľňa, objem nových hypoték na trhu v apríli dosiahol asi 400 mil. eur, čo je hodnota porovnateľná s minulým rokom. A hoci objem postupne rastie a ukazuje náznaky oživenia, nateraz nie je viditeľný žiadny výrazný rozbeh úverovania. Aktivita kupujúcich s hypotékou je preto na realitnom trhu citeľne menšia než tomu bolo v minulosti. Väčší priestor preto dostávajú kupujúci s hotovosťou, ktorí vyčkávali na významnejší pokles cien.  Spomínaný očakávaný pokles sadzieb na hypotékach však prinesie aj impulz na realitnom trhu, hoci bude – podobne ako pokles sadzieb úverov na bývanie – postupný.

Ceny nehnuteľností sú v miernom poklese

Pri hodnotení vývoja cien nehnuteľností používame ponukové ceny zverejňované Štatistickým úradom, ktorý vychádza priamo z transakcií zapísaných v Katastri nehnuteľností. Výhodou je, že pracuje so skutočnými cenami predaja. Akékoľvek dáta o trhu s realitami však môžu byť ovplyvnené typmi nehnuteľností, ktoré sa v danom štvrťroku predávajú, projektami prichádzajúcimi na trh, doplnkovými službami k nehnuteľnosti (napr. zariadenie) čo môže pohnúť najmä regionálnymi dátami uvádzanými na nasledujúcich stranách. Štatistický úrad uvádza, že ceny nehnuteľností pokračovali v medziročnom poklese štvrtý kvartál za sebou a medziročne boli lacnejšie o takmer tri percentá. Výraznejšie zlacnenie prišlo najmä pri nových nehnuteľnostiach (-3,6 %) než existujúcich (-2,6%).

 

Vyhliadky

Ako sa teda budú vyvíjať ceny nehnuteľností v nasledujúcom období? Z krátkodobého hľadiska ešte môže dochádzať k jemnému poklesu či stagnácii cien z dôvodu odznievania dopadov vysokej inflácie najmä cez vyššie sadzby centrálnej banky. Keďže však dopyt postupne oživuje, „lepšie nehnuteľnosti“ (napr. z hľadiska polohy, zariadenia a pod.) pravdepodobne nebudú mať problém s predajom. Zo strednodobého hľadiska nie je dôvod na klesanie cien, práve naopak. Ekonomike sa darí, trh práce je silný a zárobky rastú rýchlym tempom. To spolu s poklesom sadzieb na hypotékach vytvára predpoklady na príchod kupujúcich, čo prinesie nový impulz na realitný trh.  Potlačený dopyt je na trhu masívny z dôvodu štrukturálnych problémov s nedostatkom nehnuteľností na Slovensku.